আশার আলো মিলছে আবাসনে

বৈশ্বিক মহামারি করোনা ভাইরাসের (কভিড-১৯) ধকল কাটিয়ে ঘুরে দাঁড়িয়েছে দেশের আবাসন খাত। সরকার ঘোষিত প্রণোদনা এবং নানা সুযোগ-সুবিধায় উদ্ধুদ্ধ হচ্ছে এ খাতের ক্রেতারা। জুলাই ও আগস্ট মাসে ব্যাপক সাড়া পেয়েছে আবাসন কোম্পানিগুলো। তাই করোনা পরিস্থিতিতে ব্যবসা-বাণিজ্যে যে সঙ্কট দেখা দিয়েছেল খুব শিগগিরই সেই সঙ্কট থেকে বের হয়ে আসতে পারবেন বলে স্বপ্ন দেখছেন আবাসন ব্যবসায়ীরা।

তারা বলছেন, এক্ষেত্রে তাদের সাহস জোগাচ্ছে বিনাশর্তে অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগের সুযোগ। একই সঙ্গে বাজেটে করপোরেট কর হার আড়াই শতাংশ কমানো হয়েছে। যার একটা বাড়তি সুবিধা পাবে আবাসন খাত। এর বাইরে কাঁচামালের ওপর এক শতাংশ অগ্রিম কর কমানো হয়েছে। যে কারণে নির্মাণসামগ্রীর মূল্য কমারও সম্ভাবনা রয়েছে। সব মিলিয়ে আবাসন খাতের উৎপাদন খরচও কমে আসবে। এদিকে আবাসন খাতকে চাঙা করতে আবার বাসা-বাড়িতে গ্যস সংযোগ দেয়ার চিন্তা-ভাবনা করছে সরকার। এ বছরের মধ্যেই এ গ্যাস সংযোগ দেয়া হবে বলে জানা গেছে। এছাড়া দেশের জমি বেচাকেনা বা হস্তান্তর প্রক্রিয়ায়ও এসেছে অনেকটাই স্বাভাবিকতা। এরই মধ্যে জমি ও ফ্ল্যাটের রেজিস্ট্রেশন ফি কমেছে। এতে সাধারণ মানুষের জমি বেচাকেনায় বা হস্তান্তরে ফিরেছে স্বাভাবিক অবস্থা। বাড়ছে রাজস্ব আদায়। আর তাই শ্রমঘন এই খাতে ভর করেই ঘুরে দাঁড়াতে পারে অর্থনীতি। তবে স্বপ্নের এতটুকু আবাসন নিশ্চেতে এখনো প্লট-ফ্ল্যাট ক্রয়কারীদের মধ্যে রয়েছে দুদক ও এনবিআর ভীতি। যদিও সরকার বিনা শর্তে আবাসনে বিনিয়োগের সুযোগ দিয়েছে। তারপরও এখনও শঙ্কায় বিনিয়োগকারীরা। আর এ জন্য আবাসন খাতকে নির্বিঘ্ন করে গতি আনা গেলে বাড়বে কর্মসংস্থান। জীবিকা নির্বাহে মানুষ কাজ পাবে। স্থানীয় অর্থনীতিতেও চাঞ্চল্য ফিরবে। করোনাকাল ও করোনা-পরবর্তী সময়ে কর্মসংস্থান সৃষ্টিতে বড় সহায়ক হবে আবাসন খাত। আবাসনের সঙ্গে সংযুক্ত ৪৫৬ শিল্পেও গতি আসবে। এ খাতে জড়িত প্রায় অর্ধ কোটি মানুষও কাজের দিশা পাবে। খাতটি গতিশীল হলে বাড়বে সরকারের রাজস্ব।

মানুষের মৌলিক চাহিদার অন্যতম আবাসন খাত। করোনায় প্লট-ফ্ল্যাট ক্রয় থমকে গেলেও বিপুল অর্থলগ্নিকারী খাতটি ধাক্কা সামলে গত দুই মাসে আবারো ঘুরে দাঁড়িয়েছে। ক্রেতারা ফ্ল্যাটের খোঁজ-খবর নিচ্ছেন। কিছু প্রতিষ্ঠানের ক্ষেত্রে করোনার আগে যে বিক্রি ছিল, গত দেড় মাসে তার কাছাকাছি ফ্ল্যাট বিক্রি হয়েছে। অনেকের বিক্রি স্বাভাবিক সময়ের চেয়েও কিছুটা বেড়েছে। বিক্রি বাড়ায় নতুন প্রকল্পও নিতে শুরু করেছে আবাসন প্রতিষ্ঠানগুলো।

খাত সংশ্লিষ্টরা বলছেন, সরকার ঘোষিত প্রণোদনা, রেজিস্ট্রেশন ফি কমানো ও কালো টাকা বিনিয়োগের সুযোগ এ খাতটিকে আবারো চাঙ্গা করতে শুরু করেছে। আবাসন খাতের নেতারা বলছেন, বিনা প্রশ্নে কালো টাকা সাদা করার সুযোগ দেয়ায় এবার প্রচুর পরিমাণে আবাসন খাতে অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগ হবে। যদিও এই বিনিয়োগের বিষয়টি এখনও অনেকে সন্দিহান। তাই বিষয়টি নির্বিঘ্ন করতে হবে। কারণ দুদুক ও এনবিআর’র হয়রানি এড়াতে প্রতিবছর বড় অঙ্কের টাকা পাচার হচ্ছে বিদেশে। দেশে ঝামেলা এড়াতে বিদেশে বাড়ি কিনছেন। আবাসনে বিনিয়োগ নির্বিঘ্ন করতে পারলে কারোনাভাইরাসের কারণে বিপর্যস্ত এই খাতটি আবারো চাঙ্গা হবে।

খোঁজ নিয়ে জানা গেছে, ঢাকায় বছরে ৬ লাখ মানুষ যুক্ত হচ্ছে। মানুষ অনুপাতে আবাসনের চাহিদার হিসাব মেলালে বছরে ১ লাখ ২০ হাজার অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা রয়েছে। ঢাকার বাইরে অন্য শহরগুলোতেও ফ্ল্যাটের চাহিদা তৈরি হচ্ছে। এছাড়া দেশ ব্যাপি ‘ডেল্টা প্ল্যান’ নামে পরিচিত ‘শত বছরের মহাপরিকল্পনা’ ২০৩০ সালের মধ্যে বাস্তবায়নের জন্য ৮০টি প্রকল্প নেবে সরকার। এতে ঢাকার বাইরে ফ্ল্যাটের চাহিদা আরও বাড়বে। একই সঙ্গে ‘ডেল্টা প্ল্যান’ বাস্তবায়িত হলে বিদেশি বিনিয়োগকারীরাও আবাসনে বিনিয়োগ করবে। বাড়বে আবাসনের চাহিদা।

সূত্রমতে, গত দু’বছর থেকে সঙ্কটময় অবস্থা থেকে ধীরে ধীরে এ খাত কিছুটা বেরিয়ে আসছিল। গত বছর প্রবৃদ্ধি করে ১৬-১৭ শতাংশ। যা এ খাতে উদ্যোক্তাদের কিছুটা হলেও স্বপ্ন দেখাতে শুরু করেছিল। কিন্তু মহামারি এই খাতকে আবার পিছিয়ে দিয়েছে। যদিও এ ধাক্কা সামলে আবার ঘুরে দাঁড়ানোর চেষ্টা করছে আবাসন সংশ্লিষ্ট প্রতিষ্ঠানগুলো।

নগর পরিকল্পনাবীদদের মতে, বুড়িগঙ্গার তীরবর্তী পুরোনো ঢাকাকে আধুনিকভাবে সংস্কার করলে তা অসাধারণ সৌন্দর্যের এলাকায় পরিণত হতে পারে। যা ইউরোপ-আমেরিকার যে কোনো নদী তীরবর্তী শহরের চেয়েও অনিন্দ্য সুন্দর নগরীতে পরিণত হতে পারে। এজন্য প্রয়োজন মাস্টারপ্ল্যান এবং তার যথাযথ ও দ্রুত বাস্তবায়ন। শুধু বুড়িগঙ্গাই নয়; রাজধানীর সঙ্গেই থাকা শীতালক্ষ্যা ও তুরাগের সংস্কার করেও এ সুযোগ নেয়া সম্ভব। তাদের মতে, রাজধানীকে আধুনিক নগরী হিসেবে গড়ে তোলার পরিকল্পনার কথা শুধু মুখে বললে হবে না, তার দ্রুত বাস্তবায়ন শুরু করতে হবে। উন্নয়নশীল একটি দেশের রাজধানীকে এখন আর অবাসযোগ্য ও পরিত্যাগযোগ্য শহর হিসেবে ফেলে রাখা কোনোভাবেই কাম্য হতে পারে না।

স্থপতি ইকবাল হাবিব বলেছেন, আবাসন ব্যবস্থা নিয়ে সরকারের বড় ধরনের নৈতিক পরিবর্তন আনা দরকার। যে পরিস্থিতি তৈরি হয়েছে তাতে খেলার মাঠ দিতে পারবে না, কিন্ডার গার্টেন দিতে পারবে না, বৃদ্ধদের বা যারা শরীরচর্চা করে তাদের জায়গা দিতে পারবে না। এ সমস্যার সমাধান সরকারকে অবশ্যই করতে হবে। এ ক্ষেত্রে কয়েকশ’ প্লট একীভূত করে একেকটা কমপ্লেক্স তৈরি করতে হবে। যার মধ্যে খেলার মাঠ থাকবে, জলাশয় থাকবে, ছোট বাগান থাকবে, শরীরচর্চার জায়গা ইত্যাদি থাকবে। তিনি বলেন, সঠিকভাবে পরিকল্পনা বাস্তবায়ন করে একটি পরিবেশবান্ধব আবাসন ব্যবস্থা গড়ে তুলতে হবে।

সূত্রমতে, এতদিন শুধু ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগ সুযোগ ছিল। কিন্তু দুর্নীতি দমন কমিশন (দুদক) ও জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের নানামুখী অপতৎপরতায় অনেকেই এই খাতে বিনিয়োগে আগ্রহী ছিলেন না। যদিও এখন নির্দিষ্ট হারে কর দিয়ে জমি কেনাতেও এই সুযোগ দেয়া হয়েছে। অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগের ব্যাপারে কোনও প্রশ্ন করবে না আয়কর বিভাগ। শুধু আয়কর বিভাগ নয়, প্রশ্ন করবে না দুদকও।

সূত্রমতে, দুদক ও এনবিআর’র নানা হয়রানির কারণে প্রতিবছর দেশ থেকে প্রায় ৭৩ হাজার কোটি টাকা অর্থ পাচার হচ্ছে বিদেশে। দেশে ফ্ল্যাট বা প্লট ক্রয়ে নানা প্রশ্ন ও হয়রানির কারণে অনেকেই এসব টাকায় কানাডা ও মালয়েশিয়ায় ‘সেকেন্ড হোম’ করছেন। এরই মধ্যে কানাডার একটি এলাকার নাম হয়ে গেছে ‘বেগমগঞ্জ’। ওই এলাকায় বাংলাদেশিরা বাড়ি কিনছেন বিনা প্রশ্নে।

এদিকে রিহ্যাবের সদস্য রয়েছে- ১ হাজার ১টি প্রতিষ্ঠান। এর বাইরেও বেশকিছু প্রতিষ্ঠান এ ব্যবসায় জড়িত। দেশে প্রতি বছর গড়ে ১০ হাজার ইউনিট ফ্ল্যাট হস্তান্তর করা হয়। চড়া নিবন্ধন খরচের জন্য অধিকাংশ ক্রেতা ফ্ল্যাট বুঝে নিয়েও বছরের পর বছর ধরে নিবন্ধন করছেন না। এতে সরকার বড় অঙ্কের রাজস্ব হারাচ্ছে। ব্যবসায়ীদের দীর্ঘদিনের দাবির পরিপেক্ষিতে গত ২ জুলাই আইন মন্ত্রণালয়ের আইন ও বিচার বিভাগ থেকে প্রজ্ঞাপন জারি করা হয়েছে। জমি ও ফ্ল্যাটের রেজিস্ট্রেশন ফি কমানো হয়। দলিলে লেখা দামের ২ শতাংশ থেকে কমিয়ে ১ শতাংশে আনা হয়েছে। দলিলে লেখা মূল্য ১০ হাজার টাকার বেশি না হলে জমির দামের ১ শতাংশ নিবন্ধন ফি দিতে হবে। এ ক্ষেত্রে সর্বনিম্ন ফি নির্ধারণ করা হয়েছে ১০০ টাকা। দলিলে লেখা মূল্য ১০ হাজার টাকার বেশি হলেও নিবন্ধন ফি ১ শতাংশেই থাকবে। তবে সে ক্ষেত্রে কোনো ন্যূনতম ফি নির্ধারণ করা হয়নি।

আর এ কারণে সাধারণ মানুষের জমি বেচাকেনায় বা হস্তান্তরে ফিরেছে স্বাভাবিক অবস্থা। করোনার প্রভাব কমে আসায় বেড়েছে ভিড় রেজিস্ট্রি অফিসগুলো হয়ে উঠছে কর্মচঞ্চল। মার্চে ঢাকা জেলায় যেখানে দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছে ১৬ হাজার ৪৩৭টি। করোনার প্রভাব কাটিয়ে জুলাইয়ে সেটি ১৪ হাজার ২৪৬টি। নিবন্ধন অধিদপ্তরের হিসাব অনুযায়ী, বিগত ১২ বছরে ৪ কোটি ২৩ লাখ ৬৮ হাজার ৭২৯টি রেজিস্ট্রিকৃত দলিলে আয় হয়েছে ৯৩ হাজার ৭৪৯ কোটি টাকা। মাসে আয় দাঁড়িয়েছে ৬৫১ কোটি টাকা। আর করোনায় শুধু মে মাসে রাজস্ব আয় হয়েছে ৫২৯ কোটি টাকা। আর আধুনিক আবাসনে সিঙ্গিল ডিজিটের ঋণ সুবিধায় আগ্রহ বাড়ছে ক্রেতাদের। তবে সরকার এগিয়ে আসলেও ব্যাংকগুলো থেকে ততটা সাড়া মেলেনি বলে দাবি ব্যবসায়ীদের। যদিও নানামুখি পদক্ষেপে ডিসেম্বর নাগাদ আবাসন খাতে আরো গতি আসবে বলে আশা আবাসন সংশ্লিষ্টদের।

সবুজ ছায়া আবাসন প্রকল্পের চেয়ারম্যান মো. বাসেত সিমন বলেন, করোনার মধ্যেও যাদের টাকা আছে এ রকম গ্রাহক গত দু’মাসে বেশ আগ্রহ দেখিয়েছে। কিছুটা হলে গতিতে ফিরেছে আবাসন খাত। তবে কিছু গ্রাহক আবার করোনার সুযোগ নিয়ে কম দামে প্লট-ফ্ল্যাট কিনতে চাচ্ছেন।

আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সভাপতি আলমগীর শামসুল আলামিন কাজল বলেন, করোনা দেশের পুরো অর্থনীতিকে বিপর্যস্ত করেছে। যার প্রভাব আবাসন খাতেও পড়েছে। করোনার শুরু থেকে দীর্ঘ সময় আমাদের ব্যবসা পুরোপুরি বন্ধ ছিল। তবে গত দু’মাস জুলাই ও আগস্ট মাসে আবাসন খাত অবিশ্বাস্যভাবে ঘুরে দাঁড়িয়েছে। ব্যবসা ভালো হওয়ার পেছনে অবশ্য যুক্তি হিসেবে তিনি বলেন, গত ডিসেম্বরে আবাসন মেলায় যারা অর্ডার দিয়েছিলেন করোনার পর গত দু’ মাসে এর একটা প্রভাব ছিল। এছাড়াও চলতি বাজেটে শর্তহীনভাবে জমি, ফ্ল্যাট, বিল্ডিং ও অ্যাপার্টমেন্টে অপ্রদর্শিত অর্থের বিনিয়োগে সুযোগ দেয়ায় আশার আলো দেখছেন ব্যবসায়ীরা। কারণ এসব নিয়ে সরকারি কোনো প্রতিষ্ঠান প্রশ্ন উত্থাপন করতে পারবে না। একই সঙ্গে জমি ও ফ্ল্যাটের রেজিস্ট্রেশন ফি কমিয়েছে সরকার এবং ব্যাংক ঋণে সুদের হার কমানো হয়েছে। আর এসব কারণে আশাবাদী আবাসন খাত আবার ঘুরে দাঁড়াবে বলে উল্লেখ করেন তিনি।

রিহ্যাব সভাপতি বলেন, শ্রমঘন এই খাতে ভর করেই ঘুরে দাঁড়াতে পারে অর্থনীতি। বাড়বে কর্মসংস্থান। জীবিকা নির্বাহে মানুষ কাজ পাবে। স্থানীয় অর্থনীতিতে চাঞ্চল্য ফিরবে। আবাসন শিল্পের সঙ্গে সংযুক্ত ৪৫৬ শিল্পেও গতি আসবে। প্রায় অর্ধ কোটি মানুষের কর্মসংস্থান হবে। বাড়বে সরকারের রাজস্ব। শামসুল আলামিন বলেন, দেশের জিডিপিতে প্রত্যক্ষ ও পরোক্ষভাবে প্রায় ১২ শতাংশ অবদান রাখা এই আবাসন খাতের জন্য সরকার বাজেটে বেশি কিছু সুযোগ দিয়েছে। এটা সঠিকভাবে কাজে লাগাতে পারলে ডিসেম্বরের মধ্যে আবাসন খাত ঘুরে দাঁড়াবে বলে তিনি আশা করেন।